Propiedad horizontal. Inaplicación de condena de futuro a gastos de la Comunidad

Propiedad horizontal. Inaplicación condena de futuro a gastos de la Comunidad

El recurso de apelación que planteaba la Comunidad de propietarios ante la Audiencia Provincial de Málaga solicitaba condenar al propietario deudor por cuotas comunitarias impagadas devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda.

Esto es, planteaba la posibilidad de aplicar la figura jurídica de la condena de futuro prevista en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) en el ámbito de la reclamación de gastos de comunidad de propiedad horizontal.

La condena de futuro según el artículo 220 LEC.

Según el citado precepto, «Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte».

En principio, el carácter periódico de las prestaciones en concepto de contribución de los propietarios a la satisfacción de los gastos comunes, en el marco de la propiedad horizontal, permitiría a la Comunidad de propietarios solicitar la ampliación de su pretensión a aquellos gastos aun no devengados en el momento de la interposición de la demanda, justificando su imposición en la sentencia como condena de futuro, por aplicación del artículo 220 LEC.

Motivos para inaplicación de la condena de futuro en reclamaciones de gastos comunes periódicos de Comunidades de propietarios.

La Audiencia Provincial de Málaga, en sentencia de 24 de junio de 2019, concluye razonadamente, en materia de propiedad horizontal, la inaplicación de condena de futuro a gastos de la Comunidad, concretamente la inaplicación de la condena de futuro prevenida en el artículo 220 LEC a la reclamación de gastos comunes de la propiedad horizontal.

Para ello se ampara en tres argumentos básicos, que seguidamente resumiremos:

  • Falta de exacta determinación de la deuda comunitaria devengada con posterioridad a la interposición de la demanda.
  • Inadmisible infracción del derecho de defensa del propietario.
  • Expresa distinción del Legislador de las rentas periódicas, que sí son especialmente contempladas como susceptibles de condena futura.

Falta de exacta determinación de la deuda comunitaria devengada con posterioridad a la interposición de la demanda.

La posibilidad de la condena de futuro exige que se trate de prestaciones que, además de periódicas, se encuentren perfectamente determinadas (liquidez) en el momento del inicio del proceso, a falta sólo de su vencimiento, sin que requieran de una posterior actividad liquidatoria, más allá de una mera operación aritmética.

Esta exigencia no se cumple en el caso de las deudas de comunidad de propietarios, cuya exacta determinación requiere el desarrollo de un proceso liquidatorio, concretado en las siguientes actuaciones:

  1. aprobación por parte de la Junta de propietarios de un plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes, así como del presupuesto anual, que ha de servir de base para el cálculo de la contribución de cada propietario a los gastos generales; y
  2. liquidación de la deuda del propietario moroso, mediante el correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios, notificado al interesado.

Por ello, la propia variabilidad y falta de liquidez del importe de los gastos de comunidad no devengados impide su inclusión en el ámbito de la condena de futuro, que sólo cabría respecto de prestaciones que, además de periódicas, sean constantes en su importe, o cuya liquidación se obtenga mediante una simple operación aritmética.

Inadmisible infracción del derecho de defensa del propietario.

En el caso de las deudas comunitarias devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda y a su contestación por el demandado, su inclusión en el contenido de la condena cercenaría las posibilidades de oposición del propietario afectado en relación con las posibles vicisitudes del proceso de liquidación de la deuda.

Ello es así por la restricción de los motivos de oposición sobre el fondo en el ámbito de la ejecución de títulos judiciales, limitados al pago o cumplimiento de lo ordenado, a la caducidad y a los pactos o transacciones convenidos para evitar la ejecución.

En consecuencia, la radical limitación de los mecanismos de oposición del propietario ante una eventual liquidación incorrecta de la deuda, incluida en la condena de futuro sin posible contradicción procesal (preclusión de la fase de alegaciones y restricción de las causas de oposición a la ejecución) rompería el principio jurídico esencial y constitucional del derecho de defensa.

Expresa distinción del Legislador de las rentas periódicas, que sí son especialmente contempladas como susceptibles de condena futura.

El criterio de legislador no parece favorable a la admisión de la condena de futuro de deudas comunitarias, si se tiene en cuenta la expresa distinción que hace respecto de las rentas periódicas, las que sí son especialmente contempladas como susceptibles de condena futura ( inclussio unius, exclussio alterius).

Esta interpretación, además, se corresponde con un distinto tratamiento en materia de recursos, habida cuenta el distinto alcance de la exigencia de la satisfacción de la deuda como presupuesto para la interposición de los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación.

En el caso de las rentas se extiende a las vencidas o las que deba pagar adelantadas, en ese momento, y a las que venzan o deba de adelantar en el futuro, hasta la decisión de los recursos.

Sin embargo, en el caso de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, se limita a la satisfacción o consignación de la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria ( artículo 449.4 LEC), modificándose así la previsión antes establecida en el artículo 21.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exigía la consignación de las cuotas que fueran venciendo durante el recurso de apelación.